当前位置: 首页 > 八面来风 > 调查研究
 
浅析对于低价购房违纪行为的认定
来源:市纪委监委第一纪检监察室 | 发布时间:2018年05月10日

 近年来,全国各地房产市场行情呈现普遍上涨态势,伴随着商品房买卖市场的持续火爆,国家工作人员利用职权从房产公司低价购房的情况越发增多,有的甚至低价购房后再转卖牟利。而对于房产这样的大宗交易,简单的打折或者优惠,很容易就达到3万元刑法规定的受贿罪一般入罪数额标准。在审查调查实践中,对低价购房与优惠政策之间的尺度如何把握、违纪与违法的界限如何区分、违纪数额如何认定等问题,值得深入思考和探讨。

 低价购房与优惠政策的把握

 房产公司在销售房产的过程中,为了达到尽快销售房源、回流资金等目的,往往会制定各种优惠政策,降低销售价格,低价购房与价格优惠如何区分,如何确保优惠价格认定的客观性与真实性,避免有关人员打着优惠价格的幌子行受贿之实,笔者认为,应从以下几个方面进行区分:一是优惠政策是否具有公开性,房产公司的优惠政策是否是公开的,公司有无相关的明文规定,如果没有明文规定,公司一般的销售人员是否知晓,如果仅是公司高层或者具体操作的人员知晓则具备行受贿秘密性的特征。二是优惠对象是否具有特定性,房产公司的优惠对象是特定人员还是所有潜在的购买客户,如果只是公司高层给予特定客户的优惠政策则有低价购房之嫌。三是优惠政策是否具有先设性,优惠政策一般是事前设定的,而低价给予国家工作人员的额外优惠政策往往不是事先设定的,而是由国家工作人员的临时购房行为所引起的突发设定的降价行为。四是优惠政策是否具有符合性,房产公司针对内部职工或者房产参建者等特殊群体往往有着特殊的优惠政策,但是这些优惠条件往往是附条件的,如果国家工作人员不符合这种特殊的政策条件而享受特殊优惠也应属于低价购房。

 低价购房违纪与违法的区分

 对于房产等大宗交易而言,其往往伴随着大额或者巨额的资金流动,低于市场价的数额往往是数万元、数十万元甚至数百万元。如何把握低价购房违纪与违法的界限,避免打击过宽的同时维护纪法的权威,笔者认为,应抓住以下关键点予以考量:一是获取差价的绝对数额,数额是认定受贿犯罪最直接也是最可量的标准,我国法律规定的受贿罪的入罪一般标准为3万元,但是由于房产销售的大额资金属性,我们不能简单的按照刑法数额标准把握入罪的认定尺度,而且司法解释也要求明显低于市场价格才能认定为行受贿,所以房产受贿认定违法的标准要结合实际情况明显高于普通人的降价标准。二是折扣率的高低,每一个房产销售的过程中,房产公司都会制定销售价格,一般房产公司能够在销售价格基础上给予优惠99折、98折或者更高的折扣,但如果优惠折扣超过合理限度则考虑是否具有受贿之嫌。三是国家工作人员为房产公司谋利情况,部分国家工作人员在为房产公司谋取利益后,往往通过购买该房产公司的房屋获取利益交换对价,是否为房产公司谋取利益情况也是区别违纪违法的重要考量因素。四是国家工作人员的购房用途,部分国家工作人员在低价购房后短时间内就将该房屋转售,获取大额差价,这种情况下国家工作人员通过购房这一载体获取利益的故意较为明显。

 低价购房数额的计算

 2007年,最高法、最高检发布《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》,根据该意见受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。在审查调查过程中,实际支付价格往往容易确定,但是对于当地市场价格按照什么方式、方法、标准予以认定往往是实践中的难点与争议点。

 目前对于低价购房数额的认定有几种情况,一是按照交易时(应以合同签订并生效为交易时)为时间节点进行价格鉴定,以鉴定价格与实际价格的差额作为受贿数额。这种情况存在的问题是在现实生活中,大部分房产的销售不是按照评估价格进行交易,而当评估价格明显高于行、受贿双方的预期时,容易造成行受贿双方对评估本身合理性的怀疑从而影响纪法的威严,另外在实践中还存在不同的评估单位对同一房产作出的评估价格不同的现象。二是行受贿双方认可的优惠价格。购房的国家工作人员在购房的过程中往往会找房产公司谋取额外的优惠价格,这一优惠价格在国家工作人员与房产公司之间往往有着明知或者明确的意思表示。这种情况存在的问题是行、受贿双方为了逃避惩罚会故意少供述低价数额且供述往往具有不稳定性。三是以房产实际销售价格为基础价格减去最低的优惠价格后为市场价格。这个存在的问题是房产公司具有定价权的市场条件下,实际销售价格往往具有一定随意性,而其在房产部门的备案价格与实际销售价格也存在不一致的情况。

 在实践操作中,对于低价购房数额的认定,应根据情况分别认定,按照有利于被调查人原则,笔者认为应首先考虑房产公司面对不特定的消费者(需排除其他特定人员)的最低优惠价格作为标准计算与实际支付价格之间的差额,作为低价购房的数额。而考虑到房产销售过程中销售政策变动性以及国家工作人员受贿行为发案时间的滞后性,在案发时,由于时间久远,部分销售政策往往被销售者淡忘或难以查证,在这种情况下,建议按照市场评估价格为标准计算与实际支付价格之间的差额。

 低价购房还存在着低价购入“二手房”、“特价房”等特殊情况。对于低价购房行为而言,其本质是一些国家工作人员与低价卖房者之间以房屋为载体,以优惠政策为掩饰,实现权与利交换的行为。对低价购房审查调查的过程中要把握受贿行为的本质,即“权钱交易”,考虑国家工作人员低价购房要考虑其是否利用自身职权,主要看两个方面:一是国家工作人员的职权与房产公司的业务是否具有关联性,二是该职权对房产公司的业务是否具有制约性。关联性和制约性是权力的本质,是权钱交易的基础,而利用权力谋取私利正是当前审查调查工作应重点打击的违纪行为。